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房地產稅收籌劃實例——合作方要白拿怎么辦?

來源:稅屋 作者:稅語說 人氣: 發布時間:2019-08-20
摘要:某教育企業A公司以開辦大型教育機構為前提條件,與某地政府談妥低價定向摘牌土地550畝,其中150畝為教育用地,教育設施須由A公司自持并運營,另外400畝為商住用地,開發主體無限制。A公司與某房地產企業B公司擬合作摘地開發,A公司的訴求是整個開發工程中不...
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  某教育企業A公司以開辦大型教育機構為前提條件,與某地政府談妥低價定向摘牌土地550畝,其中150畝為教育用地,教育設施須由A公司自持并運營,另外400畝為商住用地,開發主體無限制。A公司與某房地產企業B公司擬合作摘地開發,A公司的訴求是整個開發工程中不投入任何資金(含土地對價)不參與日常經營,B公司投資建設好150畝教育設施后無償交給A公司。簡而言之,A公司用自身低價拿地的資格換取150畝教育設施。如按照A公司的原始訴求,B公司投入資金獲取上述150畝土地,開發建設后無償交給A公司,則B公司須視同銷售,可能涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、附加稅等稅費;A公司需要參照受贈處理,涉及企業所得稅、印花稅、契稅等稅費。B公司視同銷售定價如果較低且被稅務機關認可,可能其稅負較低(增值稅、土地增值稅、企業所得稅可實現幾乎無所得/增值額),但A公司空手套白狼白撿一套教育設施,受贈所得的所得稅想必少不了,如A公司需繳納大額稅款,此稅款必定會通過合作協議轉嫁給B公司,從而抬高B公司的合作對價,降低B公司的項目收益。

  如何籌劃呢?作者當時提出了兩個思路。

  思路一:公配移交。

  A公司去協調政府有關部門,將上述150畝教育設施作為配套公建列明在土地招拍掛文件里,項目公司開發完畢后無償移交政府,政府再通過劃撥等方式給到A公司,A公司創造條件按照國家稅務總局公告2014年第29號文件的規定作為不征稅收入進行企業所得稅處理。

  思路二:分紅形成現金流閉環。

  參照150畝教育設施的總成本(地價+開發成本+開發費用等)確定一個基本無利潤的銷售價格(為避免稅局置疑價格偏低,可通過在摘牌掛文件中限定銷售對象及銷售價格,或者走公開拍賣等方式解決),按照銷售價格/550畝整體利潤(注:無需考慮這個比例大于1的問題,理由如下:如教育設施無償交出,則教育設施只有成本沒有收入,B公司愿意合作說明此時仍有利潤,現教育設施成本不變,但增加近似等額收入,因此項目公司也增加近似等額利潤,因此銷售價格/550畝整體利潤通常小于1)確定一個股權比例,A公司的關聯公司C公司(增加隔離層的原因是使整個架構看起來不那么明顯)參照這個股權比例與B公司成立項目公司拿地開發(C公司雖為股東,但不投入資金不經參與營管理不行使除分紅外其他股東權利),C公司按照股權比例取得項目分紅(所得稅免稅)后,將上述分紅轉移到A公司(比如通過分紅),A公司將上述分紅用于支付從項目公司購買150畝教育設施的對價,如此一來資金轉了一圈后又回到了項目公司,A公司實際還是白拿了(項目公司實收資本一般金額較小,可以忽略不計)150畝教育設施,項目公司也沒有額外增加大額稅費,實現了雙贏,且這種籌劃的方法沒有明顯的合規瑕疵。

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